买12年房龄二手房后悔能退吗

法律分析：
（1）若购房合同中明确约定了可退房的条件，当实际情况满足该条件时，购房者可以按照合同约定进行退房，这是基于合同自治原则，双方的约定具有法律效力。
（2）即便合同没有约定退房条件，但如果卖方存在欺诈行为，如故意隐瞒房屋重大质量问题、虚报房龄等，购房者可以根据相关法律规定主张撤销合同，从而实现退房的目的。
（3）若既无约定退房情形，卖方也无欺诈等过错行为，购房者仅因自身后悔想退房，这种行为属于单方违约。违约方需要承担违约责任，可能包括支付违约金等，而且卖方有权拒绝退房要求。

提醒：购房者在购房前应仔细审查合同条款，了解退房条件。遇到问题先判断卖方是否存在过错，若自身想违约退房要考虑违约责任风险，案情不同解决方案有别，建议咨询进一步分析。
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（一）若合同有可退房约定条件且满足，按约定程序向卖方提出退房，保留好相关沟通记录。
（二）若卖方有欺诈行为，收集欺诈证据，如房屋质量问题检测报告、虚假房龄的证明材料等，通过协商或诉讼主张撤销合同退房。
（三）若仅自身后悔，先与卖方协商能否减少违约金退房；若协商不成，准备承担违约责任。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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1.若购房合同有可退房约定，且符合条件，购房者能按约定退房。

2.若合同无约定，但卖方有欺诈行为，像隐瞒房屋重大质量问题、虚报房龄，购房者可要求撤销合同退房。

3.若上述情况都不存在，只因自身后悔退房，属单方违约，违约方要担责，如付违约金，卖方也有权拒绝退房。能否退房要综合多方面确定。
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结论：
购买12年房龄二手房后后悔能否退房需综合合同约定、卖方有无过错等情况确定。有约定退房条件且满足、卖方有欺诈行为可退房；无上述情况仅自身后悔属单方违约，不一定能退房。
法律解析：
依据《民法典》，当事人应按约定全面履行义务。若购房合同中有可退房的约定条件，购房者满足条件时，可按约定退房。若卖方存在欺诈行为，如故意隐瞒房屋重大质量问题或提供虚假房龄信息，购房者可主张撤销合同并退房。但如果没有约定情形且卖方无过错，购房者仅因自身后悔想退房，这属于单方违约。违约方需承担违约责任，比如支付违约金，卖方也有权拒绝退房要求。

如果您在购房过程中遇到类似问题，或对退房事宜有疑问，建议向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身权益。
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购买12年房龄二手房后后悔，能否退房要综合多种因素判断。若购房合同有可退房约定且满足条件，购房者能依约退房；若卖方存在欺诈，像故意隐瞒房屋重大质量问题或提供虚假房龄等，购房者可主张撤销合同退房；若只是自身后悔，无合同约定及卖方过错情况，属于单方违约，需承担违约责任，卖方也有权拒绝退房。

解决措施和建议如下：
1.签订购房合同前仔细审查条款，明确可退房的约定条件。
2.购房过程中，通过多种渠道核实房屋真实情况，避免被欺诈。
3.若因自身原因想退房，先与卖方友好协商，争取降低违约损失。